GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ

Bir gayrimenkulün satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön akittir. Kural olarak gayrimenkul satım sözleşmesi, tapu sicil muhafız ve memurları tarafından düzenlenecek, resmi senetlerle yapılmaktadır.

Satış vaadi, taşınmazın satışının bir kimseye vaad edilmesi olup, taşınmazın kesin satışı demek olmayıp, sadece vaad edilen gayrımenkulün satışını yapma taahüdüdür. Kendisine satış vaadinde bulunan kimse, sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini tapu sicil müdürlüğünden isteyemez. Sadece  satış vaadinin kütüğe şerhini talep edebilecektir.

Satış vaadinin tapu kütüğüne şerhini, aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa taraflardan herhangi birisi tapu sicil müdürlüğünden talep edebilmektedir. Talep için, şerh hususunun sözleşmede yazılı olması da şart değildir.

Satış vaadi sözleşmesinin düzenleme yetkisi sadece notere aittir. Tapu sicil müdürlüğünün bu tür sözleşmeleri tanzime yetkisi bulunmamaktadır. Şerh için söz konusu satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.

Satış vaadi ileride yapılacak kesin satışın vaad ve taahhüdü olması sebebiyle , satış için aranılan hususlar , satış vaadi sözleşmeleri içinde geçerlidir. Satış vaadi sözleşmesinin tanziminde aşağıdaki hususlar yer almalıdır;

- Düzenlenme şeklinde tanzim edilmelidir.

- Tarafların kimlikleri nüfus hüviyet cüzdanı ile tespit edilmelidir.

- Tarafların fotoğrafları bulunmalıdır.

- Satış bedeli belirtilmiş olmalıdır.

- Satış vaad ve taahhüdü belirtilmelidir.

- Vaade konu taşınmazın tapusal dökümü açıkça belirtilmelidir.

Kurallara uygun ve geçerli olarak düzenlenen  gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kararlaştırılan hükümlere göre bir tarafa veya her iki tarafa satış yapılmasını isteme hakkı vermektedir. Satış vaadi satış akdinin yapılması için karşı tarafı borç altına sokma yetkisi sağlamaktadır.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde bu hak taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir. Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerh edilmediği sürece vaad konusu taşınmazın tapudan bir üçüncü kişiye temliki halinde sonradan aynı hak iktisap eden bu kişiye karşı ileri sürülemez.Ancak, şerh edilmemiş dahi olsa, devredilmesinden sonra vaade konu taşınmazın,sırf vaad alacaklısını zarara uğratmak amacıyla malik tarafından danışıklı olarak, bir başka kişiye tapudan temliki halinde, vaad alacaklısının muvazaa nedeniyle tapunun iptalini istemesi mümkündür.

Tapu Kanununun 26. maddesinin 5 numaralı fıkrası uyarınca Noterlik Kanununun 44.  maddesinin  5 numaralı bendine göre noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.  Satış vaadi ile tanınan satın alma hakkının şerhi bu hakkın sonraki maliklere karşı da kullanılabilmesini sağlamaktadır. Şerhin süresi 5 yıldır. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz ise şerh tapu memuru tarafından re’sen terkin edilir.